ВОПРОС:  На основании каких документов определяется общая площадь помещений?
Фирма заключили контракт аренды помещений первого этажа в жилом мнгоэтажном здании под офис. Расчетной единицей в контракте был 1 кв.м общей площади, однако по плану БТИ она оказалась значительно меньше то что была записана арендодателем в контракте. В связи с этим фирма подаласуд на арендодателя за фальсификацию сведений.

ОТВЕТ.

При использовании жилых помещений первого этажа под офисы ( или другое общественное учреждение) помещения переходят в другой статус – и превращаются из жилых – в общественные: теперь они должны соответствовать требованиям нормативных документов по проектированию общественных зданий. Подсчет общей площади в жилых и общественных зданиях проводится поразному. Термин «общая площадь» в этих документах имеет различное толкование, что и привело к конфликту между арендатором и арендодателем.
В приложении 2 п.4 абзац 2 к СНиП 2.08.0189* «Жилые здания» общая площадь здания понимается как «…сумма общих площадей квартир жилого здания…». Таким образом, в жилом здании при подсчете площади не учитываются внутренние несущие конструкции, стены и перегородки, лестничные клетки, лифтовые и другие шахты. К слову, именно на такую площадь и рассчитывал арендатор в нашем случае.
Однако в приложении 3* п.1* СНиП 2.08.0289* «Общественные здания и сооружения» в «Общая площадь общественного здания определяется как суммаплощадей всех этажей, … измеряемая в пределах внутренних поверхностей наружных стен». Именно так определил свою площадь арендодатель.
В связи с этим следует отметить, что в СНиП 2.08.0189* есть термин «Площадь жилого дома», определение которого полностью соответствует определению термина «Общая площадь общественного здания».

Правоту одной из сторон можно установить лишь при детальном рассмотрении конкретной записи в контракте об общей площади. Вместе с тем следует отметить, что арендодатель в подходе к определению общей площади нежилых помещений 1го этажа жилого дома действовал правильно:это соответствует п.4 (1й абзац) приложения 2 СНиП 2.08.0189* «Жилые здания», и 1му абзацу преамбулы к СНиП 2.08.0289*»Общественные здания и сооружения».